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二八杠游戏:佳兆业西安旧改遇困 项目开发权争议何时了?

时间:2019/1/10 18:01:54  作者:  来源:  查看:3  评论:0
内容摘要:  以“旧改”起家的佳兆业集团,旗下旧改项目多集中在珠三角城市,2017年8月,佳兆业地产西安公司正式成立,首个运作对象就是王家棚旧村改造项目。而“首战”并不顺利。  近日,有媒体报道称,2018年12月30日凌晨,一支约四五百人的队伍乘挖掘机自王家棚东门碾压而过。挖掘机所经之处...
  以“旧改”起家的佳兆业集团,旗下旧改项目多集中在珠三角城市,2017年8月,佳兆业地产西安公司正式成立,首个运作对象就是王家棚旧村改造项目。而“首战”并不顺利。

  近日,有媒体报道称,2018年12月30日凌晨,一支约四五百人的队伍乘挖掘机自王家棚东门碾压而过。挖掘机所经之处,车辆和临时建筑物皆被损毁,佳兆业西安公司董事长以及多名当地村民受伤。

  据了解,此次冲突双方是西安兴正元实业投资集团(以下简称“兴正元”)与佳兆业集团,爆发冲突的原因是佳兆业集团与兴正元对王家棚项目开发管理权的归属存在争议。

  双方曾两次对簿公堂,一审佳兆业胜诉,二审西安兴正元胜诉,目前佳兆业还在申诉过程中。

  对此,《商学院》记者对于项目的归属权等问题联系到佳兆业集团方面,佳兆业回复称,目前还未得到明确答复。

  旧改项目开发之争

  谁是王家棚项目开发商,是佳兆业与兴正元矛盾的焦点之一。

  据了解,王家棚村的城改项目是佳兆业在2017年复牌后从西安新里程手中接手的,这是佳兆业在西安的首个城改项目,颇受集团重视。然而,佳兆业作为一家以深圳为根据地,辐射珠三角、长三角、环渤海等发达经济区的开发商,首次进军西北市场,不免显得有些水土不服。

  《商学院》记者查阅资料发现,王家棚村城改项目东临北辰大道,南靠丰源休闲度假山庄,西接长庆湖滨花园,北接华圣果业集团。2009年11月,王家棚村改造方案取得西安市城改办批复。2010年9月18日,王家棚村两委会与新里程公司签订《西安市草滩街道办王家棚村城中村改造合作协议》,2011年2月基本完成整村拆除工作。后因项目开发商新里程公司资金链断裂、实际控制人病故、后续实际控制人恶意抽逃巨额出资等原因,导致该项目陷入困境。

  截止2017年8月底,西安新里程公司拖欠村民过渡费近30个月,高达5500万元,且未按照城改政策给村民办理失地农民城改养老保险,村民安置楼建设迟迟未建,亦未能依照协议的约定于2013年8月实现村民回迁,导致村民在外过渡长达7年。






  2017年8月4日,佳兆业收购了西安新里程88.89%的股权,并以王家棚城中村改造项目,作为佳兆业布局西安的首个项目。

  就在佳兆业收购西安新里程股权3天之后的2017年8月7日,王家棚村召开三委会和村民代表大会,经过民主程序,通过法律途径,向新里程公司发出《合同解除通知函》,解除与新里程公司签订的相关协议。2017年8月9日,王家棚村两委会向未央湖街办及区政府提交了书面申请,拟寻求新的房地产开发企业对王家棚村进行开发建设,申请启动二次招商,未央区城改办、未央湖街道办指导的二次招商随即展开。2017年9月8日,在区公证处的监督下,经全体村干部和村民代表对两家隐名方案的9项选商条件进行逐项评审、投票表决,兴正元以6票对3票的优势胜出,最终确定兴正元为王家棚村城改项目优选投资方。

  矛盾由此爆发。《商学院》记者从天眼查中发现,相较于“旧改”之王佳兆业,西安兴正元实业集团成立于2005年12月15日,经营范围包括许可经营项目:一般经营项目:对商业贸易、餐饮娱乐、文化旅游、商务酒店、房地产及高新技术项目、能源开发、医疗事业(医院)行业的投资等。注册资本36900万,法定代表人郑兴。

  佳兆业以旧改起家,据安信国际报告显示,除了已取得土地证的正式土储外,佳兆业还有约 2700 万平方米土地面积的旧改项目。其中,大部分集中在深圳地区,占 37%的土地面积。除了必须具备较强的资金实力、旧改经验外,处理好与地方政府和当地村民的关系也极为重要。

  值得注意的是,在新里程股份转让给佳兆业之时协议约定:王家棚项目拆迁安置及后续回迁房建设的全部资金均由深圳佳兆业集团承担。但2017年9月23日,西安兴正元地产开发有限公司(以下简称兴正元公司)与王家棚村两委签订了《西安市未央湖街道办王家棚城中村改造合作协议》。2017年11月13日,市城改办下发了《关于变更未央区王家棚村城中村改造项目投资主体的函》(市城改函〔2017〕304号),确认了兴正元公司为王家棚村城中村改造项目的投资主体。

  最终佳兆业与兴正元对簿公堂。一审新里程胜诉,二审败诉。

  利益之争

  此次两方的冲突,其实也是在房地产行业下行期间,企业之间激烈竞争的结果。行业蛋糕越来越小,本身大房企之间争夺就很激烈,而中小企业又不甘主动退出市场,那么一旦涉及到自己的利益,冲突不可避免。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,类似遇到阻扰,本质上还是因为此类项目未来开发的商业机会前景较好,所以相关企业会争取拆迁和开发权。这也从实际情况可以看出,旧改中也需要处理和地头蛇的关系,处理不好,自然压力是很大的。

  严跃进建议,此类问题要和地方政府继续去做协调,从一审和二审的判决情况看,佳兆业低估了竞争企业的能力,所以二审在证据搜集上肯定是大意了。但是从城市发展角度看,佳兆业后续进军西北市场需要关注一些细节内容。另外,对于此类项目的旧改,发展的机会很大,尤其是深圳市场。而类似西安市场也是后续有爆发的机会的,所以需要积极研究此类机会。从这次旧改来说,争取群众的支持是很关键的,包括拆迁安置费的发放等,后续还是要做好群众工作,以争取更大的支持。

  据此前多家媒体报道,在这个项目争夺过程中,佳兆业接手王家棚项目后,向350多户村民发放了超过7000万元过渡费,不仅补发了此前拖欠3年多的过渡费,而且提前将过渡费发放至2019年, 并且还解决了王家棚项目的债权债务和法律诉讼问题,与相关权益人洽谈达成合作意愿和解决方案,其中一次性偿还了陕西五建垫付的8000万元工程款。


  而在人民网(8.100, 0.11, 1.38%)地方领导留言板上显示,西安市政府官方关于王家棚项目的解释称,“兴正元公司进驻该项目后,一是已向村民发放过渡费7500余万元,过渡费已发放至2018年8月,保障村民生活;二是按照群众自愿的前提下,优先给每户群众‘一户一套房’用于群众自住,满足不低于50%货币化安置率的要求和承诺,已梳理现房房源和期房房源400余套,并制定了选房方案,目前部分村民已选择房屋登记和货币化安置,该项工作还在进行中。”

  同策研究院总监张宏伟有认为,从合作角度来讲,西安的旧改项目对于佳兆业而言,是首次进入市场的项目,因此,佳兆业需要和本土的开发企业做更多的博弈,这样才有可能获得项目的推进,现阶段还属于博弈的过程。旧改本身的操作包括拆迁、安置、后续商品住房开发和销售,这一系列的问题是很复杂的,本身处理就是一个漫长的过程。每一个旧改项目不会特别顺利,对于佳兆业而言,西安市场不是其 “大本营”而是其新进入的城市,所以应该结合地方的环境以及企业的操作习惯进行处理。

  据安信国际报告显示,除了已取得土地证的正式土储外,佳兆业还有约 2,700 万平方米土地面积的旧改项目。其中,大部分集中在深圳地区,占 37%的土地面积。

  佳兆业未来将如何发展如此庞大的旧改项目,对此,《商学院》记者将持续关注。

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